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  • 征集主題:

    海門市經濟適用住房管理實施辦法(征求意見稿)

  • 征集時間:

    2016年08月11日 - 2016年07月25日

  • 征集單位:

    海門市

海門市經濟適用住房管理實施辦法(征求意見稿)

第一章  總 則


第一條 為規范我市經濟適用住房建設、供應、交易和管理行為,保護當事人合法權益,根據《國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》(國辦發〔2011〕45號)、《經濟適用住房管理辦法》(建住房〔2007〕258號)、《關于加強經濟適用住房管理有關問題的通知》(建保[2010]59號)和《江蘇省經濟適用住房管理辦法》(江蘇省人民政府令第51號)等規定,結合本市實際,制定本實施辦法。

第二條 本辦法所稱經濟適用住房,是指政府提供政策優惠,限定套型面積和銷售價格,按照合理標準建設,面向城市低收入住房困難家庭或中等偏下收入的軍人家庭供應,具有保障性質的政策性住房。

本辦法所稱城市低收入住房困難家庭和中等偏下收入的軍人家庭,是指海門市人民政府所在地海門街道的范圍內,家庭收入、住房狀況等符合市政府規定條件的家庭。

第三條 經濟適用住房的建設、供應、交易和監督管理,應當遵守本辦法。

第四條 市住房和城鄉建設局是經濟適用住房工作的行政主管部門,其所屬市住房制度改革辦公室承擔經濟適用住房保障的具體實施工作。

市發改委、公安局、監察局、民政局、財政局、人社局、國土局、審計局、統計局、國稅局、地稅局、市場監督管理局、人武部、總工會、住房公積金管理中心、金融等部門單位和各街道辦事處,按照職責分工,共同做好經濟適用住房的相關管理工作。

海門街道、社區辦事處應明確住房保障人員,承擔經濟適用住房相關的申請受理和審核工作。

第五條 市住建局應當會同市發改委、國土局等部門根據土地利用總體規劃、城市總體規劃和經濟適用住房發展規劃,做好項目儲備,為逐年滾動開發創造條件。

 


第二章 優惠政策

第六條 市發改委應當會同市住建局、國土局等部門依據經濟適用住房發展規劃和項目儲備情況,編制經濟適用住房年度建設投資計劃和用地計劃。經濟適用住房建設用地應當納入全市年度土地供應計劃,在申報年度用地計劃時單獨列出,確保優先供應。

經濟適用住房建設用地,按照土地利用總體規劃和城市總體規劃要求,合理布局,以劃撥方式供應。

第七條 經濟適用住房建設項目免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金。具體項目按照省財政、價格主管部門公布內容執行。經濟適用住房項目外的基礎設施建設費用,由市政府負擔。

第八條 經濟適用住房開發建設單位可以用在建項目作抵押,向商業銀行和其他銀行業金融機構申請經濟適用住房開發貸款。貸款利率的優惠政策,按照國家有關經濟適用住房開發貸款管理辦法執行。

第九條 購買經濟適用住房的家庭,可以提取本人及共同居住的直系親屬的住房公積金;可以用本人及共同居住的直系親屬繳存的住房公積金,償還個人住房貸款。

住房公積金管理機構應當對購買經濟適用住房的家庭,優先辦理住房公積金貸款。

 

第三章 建設管理

第十條 經濟適用住房建設,按照政府組織協調、市場運作的原則,采取項目法人招標的方式,選擇具有相應資質和良好社會責任的房地產開發企業實施;也可以由市政府確定的住房保障實施機構直接組織建設。

第十一條 經濟適用住房套型以中小套型為主,小套型住房面積控制在60平方米左右,中套型住房面積控制在80平方米左右。經濟適用住房單套建筑面積不得超過90平方米。

第十二條 經濟適用住房的規劃設計和建設,應當執行國家有關住房建設的強制性標準;按照發展節能省地環保型住宅的要求,優選規劃設計方案,做到在較小的套型內實現基本的使用功能;積極推廣應用先進、成熟、適用、安全的新技術、新工藝、新材料、新設備。

第十三條 經濟適用住房建設單位,對其建設的經濟適用住房工程質量負最終責任。

經濟適用住房建設單位應當向買受人出具住宅質量保證書和住宅使用說明書,并承擔保修責任,確保工程質量和使用安全。有關住房質量和性能等方面的要求,應當在建設合同中予以明確。

經濟適用住房的施工和監理,應當采取招標方式,選擇具有資質和良好社會責任的建筑企業和監理公司實施。

 


第四章 價格管理

第十四條 經濟適用住房的價格,應當以保本微利為原則確定。其銷售基準價格和浮動幅度,由市物價部門會同市住建局,依據經濟適用住房價格管理的有關規定,在綜合考慮建設、管理成本和利潤的基礎上確定,并向社會公布。

第十五條 經濟適用住房銷售應當實行明碼標價,銷售價格不得超過公示的基準價格和上浮幅度,不得在標價之外收取任何未予標明的費用。市物價部門應當依法進行監督管理。

第十六條 經濟適用住房實行收費卡制度。各有關部門向經濟適用住房建設單位收取費用時,必須填寫市物價部門核發的交費登記卡。任何單位不得以押金、保證金等名義,變相向經濟適用住房建設單位收取費用。

第十七條 市物價部門應當加強成本監審,全面掌握經濟適用住房成本及利潤變動情況,確保經濟適用住房質價相符。

 


第五章 準入和退出管理

第十八條 經濟適用住房管理應當建立嚴格的準入和退出機制。

經濟適用住房按照限定的價格,統一組織向符合購房條件的城市低收入住房困難家庭和中等偏下收入的軍人家庭(申請人為現役軍人,應連續服役滿1年)出售。

購買經濟適用住房實行申請、審核、公示和輪候制度。

第十九條 經濟適用住房供應對象的家庭戶籍要求、收入標準和住房困難標準,實行動態管理,每年向社會公布一次。

第二十條 申請經濟適用住房實行家庭成員全員申報制,家庭成員之間具有法定的贍養、撫養、扶養關系,且共同生活。

申請購買經濟適用住房時,申請人家庭全部成員的收入和住房面積須合并計算。

戶籍因就學(不含自費出國留學)、服兵役等原因遷移出市區,且仍在就學、服役期間的,可作為共同申請人計入配售保障人員。與家庭成員有婚姻關系的現役軍人計入配售保障人員。

第二十一條 家庭現住房面積按家庭成員擁有的下列住房面積認定(含已轉讓、析產、贈與、拍賣、沒收等時間在3年內的住房,家庭所有成員的住房面積合并計算):

(一)私有住房(包括商品房、房改房、集資建房、合作建房、經濟適用住房);

(二)拆遷安置住房(含貨幣安置);

(三)已享受的一次性住房貨幣補貼面積;

(四)使用宅基地建設的農村住房;

(五)承租的公有住房(包括直管公房和單位自管房、廉租住房等);

(六)其他可以認定為申請人家庭的住房。

第二十二條 申請人及其共同申請人有下列情形之一的,不得申請購買經濟適用住房:

(一)已享受福利性實物分房(包括房改房、集資建房、合作建房、經濟適用住房、公有住房、廉租住房等),且享受面積超過規定面積的(夫婦離異的,婚姻存續期間曾享受福利性實物分房,未取得住房一方按一半權益計算);

(二)家庭有營業性和生產性用房的;

(三)家庭有自備汽車的(農用車、微型貨車除外);

(四)夫婦離異時間不滿3年的;

(五)申請人家庭成員的子女(獨生子女)或父母,擁有兩處(套)及兩處(套)以上住房(人均住房面積累計超過人均20平方米以上)的;擁有別墅或建筑面積大于144平方米的大套型住房的(城市規劃區外的自建房除外)。多子女或多人口家庭申請時可根據實際情況綜合評估(人均住房面積累計超過人均20平方米以上)。

第二十三條 每年8月1日為當年經濟適用住房申請、受理開始日期,10月31日為申請、受理截止日期。

經濟適用住房申請原則每年實行一次,具體申請、受理截止日期以當年住房保障部門信息公示為準。

(一)申請。申請家庭應當由具有完全民事行為能力的家庭成員憑戶口簿、身份證向戶籍所在地社區居委會提出申請,并提交如下材料:

1.申請人及其共同申請的家庭成員戶口本、身份證,婚姻狀況證明(離婚的,提供離婚證、離婚協議書或法院判決書、調解書),贍養、撫養、扶養關系證明;

2.申請人和共同申請的家庭成員(包括其他直系親屬)家庭房產狀況證明,包括戶籍所在地、實際居住地及其他各項相關材料上有記載的房產證明資料。私有住房提供房屋所有權證或者購房協議,租住公房的提供租賃協議,有工作單位的提交單位住房分配情況證明,農村住房提供房屋所有權證或者建房審批表;

3.戶籍從異地遷入的,應當提供原戶籍所在地住房保障部門出具的是否享受住房保障情況證明;

4.收入情況證明(申請人家庭全部成員的收入情況);

5.因就學(不含自費出國留學人員)、服兵役等原因遷出戶籍的,提供本地武裝部門服兵役證明或原戶籍所在地派出所遷出戶籍證明;

6.誠信申請承諾書;

7.其他有關證明和資料。

社區居委會在詳細了解申請人基本情況后,對報送申請材料齊全、基本符合申請條件的人員進行發放和填寫《海門市經濟適用住房購買申請表》,作出受理決定。申請表填寫后交由申請人至相關部門進行專項審核。

(二)專項審核。申請人攜帶齊全的經濟適用住房申請材料,分別至申請所在地公安戶籍部門(戶籍科)、房產交易登記管理部門(不動產登記局)、社保繳費和退休金發放管理部門(人社局)、車輛資產登記管理部門(車管所)、企業經營、個人營業登記管理部門(市場監督管理局)、收入認定管理部門(民政低收入認定中心)。各部門專項審核應在5個工作日內完成受理審核工作,做到服務良好,及時準確審核。

(三)街道審核。在各部門專項審核后,街道辦事處應根據申請人提交的申請材料,應在收到申請材料之日起30個工作日內,就申請人的家庭人口、就業、居?。ê魇詹疬w情況)等實際情況進行審核,作出審核意見,并及時將申請人的申報情況在其戶籍所在地、實際居住地的社區和工作單位進行公示,接受社會監督,公示時間不少于5個工作日。

公民、法人或者其他組織對公示有異議的,應當書面提出,并提供必要的證據材料。街道辦事處自接到異議之日起5個工作日內重新調查核實。經公示無異議或者異議不成立的,街道辦事處應當在公示期滿5個工作日內將申請材料、審核意見和公示情況、匯總材料一并報送市住建局。

(四)聯動部門復審。市住建局牽頭組織市監察局、公安局、民政局、人社局、市場監督管理局、地稅局、財政局、市動遷安置指揮部、房改辦、房屋登記和各受理街道等部門單位,在30個工作日內進行專項復審。公安部門負責戶籍、家庭成員、車輛購置情況等核準復查;民政部門負責收入、婚姻狀況等核準復查;地稅部門負責工資性收入繳稅情況的核查;財政部門負責申請人是否為政府財政供養人員情況的核查;市動遷安置指揮部負責拆遷安置情況等核準復查;人社局負責社會養老保險等核準復查;市場監督管理局負責營業執照情況等核準復查;房改辦負責已享受福利性實物分房等核準復查;房屋登記部門負責現住房產權登記等核準復查。

(五)公示。市住建局對復審符合條件的申請家庭,集中在新聞媒體進行公示,公示時間為15個工作日。公民、法人或者其他組織對公示有異議的,應當書面提出,并提供必要的證據材料。市住建局應當自接到異議之日起5個工作日內重新組織相關部門調查核實。

(六)批準。經公示無異議或者異議不成立的家庭,由市住建局在公示期滿后5個工作日內批準,并發放準予購買經濟適用住房的核準通知書。

第二十四條 符合條件的家庭,持核準通知書可選購一套經濟適用住房。兩人(含兩人)以下家庭限購小套型住房,三人(含三人)以上家庭可選購中套型住房。購買面積在控制標準75平方米/戶以內的,按市物價部門核定的經濟適用住房銷售價格購買;購買面積超過控制標準的,超過部分按市物價部門核定的商品住房價格購買?,F住房面積應當抵減經濟適用住房配售面積;原租住公房的,須解除租賃關系。因房屋套型等原因不足核準面積的,不再另行安排經濟適用住房或享受其他住房保障。

第二十五條 房源不足的情況下,購買經濟適用住房采取輪候制度。實行輪侯的申請人須到市房改辦進行年審登記。申請人家庭情況發生變化的,應當提供經有關部門證明的書面材料;未進行年審登記的,視為放棄申購,退出輪侯。

第二十六條 經核準取得購房資格的申請人,應當在規定時間內參加抽簽選房、辦理購房等手續;參加抽簽放號后放棄選房或未按規定時間辦理購房手續的,一律取消配售資格,三年之內不得重新申請經濟適用住房和享受政府其他住房保障政策。軍烈屬、殘疾人可以優先購買。

經濟適用住房銷售的具體操作辦法由市住建局另行制訂。

第二十七條 居民個人購買經濟適用住房后,應當按照規定辦理權屬登記。房屋、土地登記部門在辦理權屬登記時,應當分別注明系經濟適用住房、劃撥土地,并注明以經濟適用住房價格和參照商品房價格購買的面積。

第二十八條 經濟適用住房購房人擁有有限產權。

已購經濟適用住房取得房屋所有權證滿5年的,可以轉讓。轉讓時,房屋所有權人、共同申請人應當達成一致意見,并經市房改辦批準。轉讓時房屋所有權人按規定辦理土地出讓手續,補交土地出讓金,并按照房屋交易部門屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房當季平均價差價的50%向政府交納收益。

已購經濟適用住房取得房屋所有權證滿5年的,房屋所有權人、共同申請人達成一致意見,并經市房改辦批準,房屋所有權人按規定辦理土地出讓手續,補交土地出讓金,并按照房屋交易部門屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房當季平均價差價的50%向政府交納收益后,取得完全產權。

第二十九條 在限制交易期限內,因繼承、離婚析產而發生房屋所有權轉移的,經市房改辦核準,可辦理過戶手續,房屋性質仍為經濟適用住房,限制上市交易期限從原房屋所有權取得之日起計算。房屋權屬登記部門應當在房屋所有權證上注明“經濟適用住房繼承(離婚析產)”、所占面積和準予上市交易日期等內容。

在限制交易期限內,因法院判決、裁定、調解等房屋所有權轉移的,經市房改辦核準,可辦理過戶手續,房產性質仍為經濟適用住房。其中判決以經濟適用住房抵償債務的,應當按照規定交納收益金及土地出讓金,轉讓方不繳納的,由受讓方墊交,房產性質不再為經濟適用住房,房屋權屬變更登記可在取得經濟適用住房房屋所有權證屆滿5年后辦理。

第三十條 在取得完全產權前,經濟適用住房購房人只能用于自住,不得出售、出租、閑置、出借,也不得擅自改變住房用途;在取得完全產權前,經濟適用住房購房人有與其申報收入明顯不符的高消費行為時,應當主動向市房改辦作出說明,并配合其資產進行核查、公示。

第三十一條 經濟適用住房購買人轉讓經濟適用住房后,不再享有經濟適用住房申請資格。

第三十二條 經濟適用住房上市交易,必須符合有關政策規定并取得完全產權。住房保障部門應當對個人是否已繳納相應土地收益等價款取得完全產權、成交價格是否符合政府規定等情況出具書面審核意見。

房屋登記管理機構辦理房屋權屬登記備案時,要比對核查住房保障部門提供的有關信息(是否存在有購買經濟適用住房行為記錄)。對已購經濟適用住房的家庭,不能提供住房保障部門出具的書面意見的,房屋登記機構應當暫停辦理該家庭購買其他房屋的權屬登記,并及時通報住房保障部門。

第三十三條 經濟適用住房購房人通過購置、繼承、受贈等方式取得其他住房,不再符合經濟適用住房保障條件的,應當退出經濟適用住房,或者通過補交土地收益等價款取得完全產權。對拒不執行和服從退出管理的,住房保障部門可提起訴訟,申請人民法院強制執行。

 

第六章 監督管理

第三十二條 各有關部門應當加強對經濟適用住房建設、交易中違法違紀行為的查處。對未經批準、擅自改變經濟適用住房土地用途的,由市國土局按有關規定處罰。擅自提高經濟適用住房銷售價格的,由市物價部門依法進行處罰。擅自向未取得資格的家庭出售、出租經濟適用住房由市住建局責令建設單位限期收回;不能收回的,由建設單位向政府補繳同地段經濟適用住房與商品房差價款,并對建設單位的不良行為依法進行查處。

第三十三條 申請人隱瞞有關情況或者提供虛假資料騙購經濟適用住房的,一經查實,取消其購房資格。對已購經濟適用住房的立即責令退還;對違規出售、出租、閑置、出借經濟適用住房的,或者擅自改變住房用途且拒不整改的,按照有關規定或合同約定收回;對其高檔消費行為不作出說明,不配合資產核查、公示,或不能作出合理解釋的,視同虛假資料騙購經濟適用住房。

對有上述情形的購房人,取消其在5年內再次申請購買或租賃各類政策性、保障性住房的資格。

第三十四條 市住建局或其他有關行政管理部門工作人員,在經濟適用住房實施和管理工作中利用職務上的便利,收受他人財物或其他好處的,或者發現違法行為不予查處的,由所在單位或行政監察機關對有關單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員給予行政或紀律處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

對出具虛假證明的單位,由市住建局提請有關部門追究單位主要領導的責任。

 


第七章 附 則

第三十五條 本辦法自2017年1月1日起施行,原《海門市經濟適用住房管理實施辦法》(海政規〔2013〕4號)同時廢止。此前已申請并審核通過、購買和簽訂買賣合同或協議的經濟適用住房,仍按原有規定執行。各鄉鎮經濟適用住房的管理可參照本辦法執行。

 

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